Samowola budowlana – legalizacja, kary i przedawnienie. To warto wiedzieć!

Na mocy nowelizacji Prawa budowlanego, która wchodzi w życie w I kwartale 2023 roku, zmianom uległa część przepisów dotyczących samowoli budowlanej. Dowiedz się, czym jest samowola budowlana, jak przebiega jej legalizacja, czym jest abolicja budowlana i jakie kary za samowolę budowlaną przewidują nowe przepisy.

Spis treści:

1. Definicja samowoli budowlanej
2. Kto i na jakiej podstawie stwierdza wystąpienie samowoli budowlanej?
3. Jaka kara grozi za samowolę budowlaną?
4. Legalizacja samowoli budowlanej
5. Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej
6. Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?
7. Zgłoszenie samowoli budowlanej na cudzym gruncie

Samowola budowlana – definicja

Definicja samowoli budowlanej nie jest w polskim prawie jasno sprecyzowana. O znaczeniu tego terminu mówi jednak art. 48 znowelizowanego Prawa budowlanego. Na jego mocy na samowolę budowlaną kwalifikuje się obiekt będący w budowie lub wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz obiekt wybudowany bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Może być to na przykład postawiony na działce domek letniskowy.

Samowola budowlana to zatem każdy budynek wznoszony z naruszeniem obowiązujących przepisów, wśród których najważniejsze zawarte są w Prawie budowlanym. 

Kto i na jakiej podstawie stwierdza wystąpienie samowoli budowlanej?

Organem właściwym dla stwierdzenia wystąpienia samowoli budowlanej jest inspektor nadzoru budowlanego. Do jego kompetencji należy sprawdzenie, czy budowany lub wybudowany obiekt został postawiony w zgodzie z przepisami. Procedurę tę regulują zapisy zawarte w artykułach 48-53 Prawa budowlanego.

Decyzja o uznaniu obiektu za samowolę budowlaną zapada w powiatowym lub wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego. Pierwszy przypadek dotyczy inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydało starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu, drugi – inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki.

Powiązany artykuł: Dom bez pozwolenia do 70 m2. Wszystko o nowych przepisach budowy

Jaka kara grozi za samowolę budowlaną?

Postawienie obiektu uznanego za samowolę budowlaną jest poważnym naruszeniem przepisów, które grozi prawnymi konsekwencjami. Należy do nich zarządzony przez organ nadzoru budowlanego nakaz wstrzymania budowy obiektu, który jest stawiany niezgodnie z zasadami obowiązującego prawa. W takim wypadku inwestor powinien:

• zaprzestać dalszej budowy,
• złożyć wniosek o legalizację budowy obiektu,
• przedłożyć w wyznaczonym terminie dokumenty legalizujące budowę obiektu,
• usunąć ewentualne nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• uiścić opłatę legalizacyjną.

Jeśli inwestor nie zastosuje się do powyższych wymogów, organ nadzoru budowlanego ma prawo do podjęcia decyzji o nakazie rozbiórki obiektu. Obowiązek ten dotyczy nie tylko inwestora, ale również właściciela i zarządcy budynku. Jeżeli nakaz nie zostanie spełniony, inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć karę grzywny. Co więcej, może – według nowelizacji Prawa budowlanego (art. 59i) – nałożyć ją wielokrotnie, jeśli samowola budowlana nie zostanie rozebrana.

Ile wynosi kara za samowolę budowlaną?

Wysokość pierwszej z nich może oscylować od kilkudziesięciu tysięcy złotych do nawet miliona złotych. Jeśli mimo nałożenia kary, nielegalnie postawiony obiekt nie zostanie rozebrany, organ nadzoru budowlanego może ponowić nałożenie grzywny. Tym razem jednak – wedle nowych przepisów – wysokość kary jest dziesięciokrotnie wyższa. Kiedy w dalszym ciągu samowola budowlana nie zostanie usunięta, kara ulega pięciokrotnemu podwyższeniu w stosunku do kwoty naliczonej według przepisów art. 59f Prawa budowlanego.

Mimo wszystko jednak konsekwencje na złamanie znowelizowanych przepisów są łagodniejsze, niż zakładała to poprzednia wersja Prawa budowlanego. Wykreślony został bowiem zapis o karze ograniczenia lub pozbawienia wolności do 2 lat za niezastosowanie się do nakazu rozbiórki obiektu (art. 90).

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Nowelizacja Prawa budowlanego przewiduje dwie ścieżki dla legalizacji samowoli budowlanej. Pierwsza z nich dotyczy budynków nowych, druga – obiektów wybudowanych co najmniej 20 lat temu (tzw. abolicja budowlana).

Aby dokonać legalizacji obiektu nowo wybudowanego, potrzebne jest skompletowanie i doniesienie do nadzoru budowlanego odpowiednich dokumentów. Do najważniejszych z nich należą:

• zaświadczenie od odpowiedniego organu samorządu terytorialnego (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) obowiązującego na danym terytorium miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (PZP). W sytuacji braku obowiązywania PZP lub określających zabudowę uchwał samorządu brane będą pod uwagę inne akty prawa miejscowego, bądź decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• projekt budowlany obiektu (w trzech egzemplarzach),
• oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości na cele budowlane,
• projekt techniczny (dwa egzemplarze).

Nowo wybudowany obiekt można zalegalizować, jeśli przepisy ustawy będą zgodne z projektami zagospodarowania terenu w chwili zakończenia budowy.

Ile wynosi opłata legalizacyjna samowoli budowlanej? Jej wysokość zależy od typu obiektu budowlanego oraz konkretnego charakteru samowoli – braku zgłoszenia budowy lub braku pozwolenia na budowę. W pierwszym przypadku stawka waha się pomiędzy 2500 a 5000 złotych. W drugim przypadku stawka 500 złotych ulega pomnożeniu przez 50 i przez współczynniki podane w ustawie.

Procedurą zwolnioną od opłat jest uproszczona legalizacja samowoli budowlanej.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, czyli abolicja budowlana

Nowe Prawo budowlane umożliwia również uproszczoną legalizację samowoli budowlanej, czyli tzw. abolicję budowlaną. Jest ona wszczynana z urzędu przez nadzór budowlany, jednak jedynie w przypadku, kiedy spełni się określone warunki. Najważniejszym z nich jest data powstania obiektu – abolicja budowlana obowiązuje jedynie budynki liczące sobie co najmniej 20 lat.

Do kolejnych warunków wszczęcia procesu abolicji budowlanej należą:

1. brak wydania w przeszłości decyzji o nakazie rozbiórki budynku,
2. brak postępowania związanego z samowolą budowlaną odnośnie obiektu, którego ma dotyczyć abolicja,
3. zebranie i przedstawienie nadzorowi budowlanemu przez właściciela lub zarządcę budynku dokumentów – oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej budynku. Ta ostatnia musi być sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane i zaświadczać o tym, że budynek nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia mieszkańców oraz może być bezpiecznie użytkowany.

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Wiele osób zadaje sobie pytanie o przedawnienie samowoli budowlanej. Przepisy mówią na ten temat jasno: samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że wybudowane niezgodnie z przepisami obiekty liczące mniej niż 20 lat muszą przejść standardową procedurę legalizacji.

Zapis o braku przedawnienia samowoli budowlanej istniał natomiast przed nowelizacją Prawa budowlanego. Mówił on, że samowola ulega przedawnieniu po 5 latach od daty nielegalnie postawionego obiektu, ale tylko w przypadku braku rozpoczęcia postępowania z wniosku organu nadzoru budowlanego.

Zgłoszenie samowoli budowlanej na cudzym gruncie

Co w sytuacji, gdy samowola budowlana występuje na cudzym gruncie? W takim przypadku należy pilnie zgłosić złamanie przepisów do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Nielegalne postawienie budynku może bowiem przyczynić się do niebezpieczeństwa nie tylko użytkowników obiektu, ale niekiedy również okolicznych mieszkańców.

Podsumowanie

Przyjęta w 2022 roku nowelizacja Prawa budowlanego wprowadza nowe przepisy dotyczące postępowania wobec samowoli budowlanych. O ile zmianie nie uległa sama definicja samowoli budowlanych i odpowiedzialność za jej uznanie przez organ nadzoru budowlanego, o tyle zmieniły się procedury dotyczące jej legalizacji.

Najważniejszą z nich jest możliwość abolicji budowlanej, czyli uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej. Dotyczy ona budynków, które zostały wybudowane co najmniej 20 lat temu.

Wykreślony został również zapis o możliwości starania się o przedawnienie samowoli budowlanej, które według obecnych przepisów nie jest już możliwe. 

Źródła

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220001557
2. https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/561