Samowola budowlana – legalizacja, kary i przedawnienie. To warto wiedzieć!

Zasady postępowania w przypadku samowoli budowlanej zostały gruntownie zmienione nowelizacją Prawa budowlanego z 2020 roku, a jej kluczowe przepisy pozostają w mocy również w 2025 r. Dowiedz się, czym jest samowola budowlana, jak przebiega jej legalizacja, czym jest abolicja budowlana i jakie kary przewidują obecne przepisy.

Samowola budowlana - definicja

Definicja samowoli budowlanej nie jest w polskim prawie jasno sprecyzowana. O znaczeniu tego terminu mówi jednak art. 48 Prawa budowlanego. Na jego mocy za samowolę budowlaną kwalifikuje się obiekt będący w budowie lub wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz obiekt wybudowany bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Może być to na przykład postawiony na działce domek letniskowy.

Samowola budowlana to zatem każdy budynek wznoszony z naruszeniem obowiązujących przepisów, wśród których najważniejsze zawarte są w Prawie budowlanym.

Kto i na jakiej podstawie stwierdza wystąpienie samowoli budowlanej?

Organem właściwym dla stwierdzenia wystąpienia samowoli budowlanej jest organ nadzoru budowlanego (najczęściej Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego). Do jego kompetencji należy sprawdzenie, czy budowany lub wybudowany obiekt został postawiony w zgodzie z przepisami. Procedurę tę regulują zapisy zawarte w artykułach 48-53a Prawa budowlanego.

Postępowanie w sprawie samowoli budowlanej jest wszczynane z urzędu, często w wyniku kontroli lub zawiadomienia złożonego przez osoby trzecie. Decyzja o uznaniu obiektu za samowolę budowlaną zapada w powiatowym lub wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego. Pierwszy przypadek dotyczy inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydało starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu, drugi – inwestycji, dla których pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki.

Powiązany artykuł: Dom bez pozwolenia do 70 m2. Wszystko o przepisach budowy

Jaka kara grozi za samowolę budowlaną?

Postawienie obiektu uznanego za samowolę budowlaną jest poważnym naruszeniem przepisów. Procedura rozpoczyna się od wydania przez organ nadzoru budowlanego nakazu wstrzymania budowy obiektu. W tym momencie inwestor powinien:

• zaprzestać dalszych robót budowlanych,
• w ciągu 30 dni złożyć wniosek o legalizację budowy obiektu,
• na wezwanie organu, przedłożyć w wyznaczonym terminie komplet dokumentów legalizacyjnych,
• usunąć ewentualne nieprawidłowości w tych dokumentach,
• uiścić opłatę legalizacyjną.

Jeśli inwestor nie zastosuje się do powyższych wymogów, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o nakazie rozbiórki obiektu.  Obowiązek ten dotyczy nie tylko inwestora, ale również właściciela i zarządcy budynku. Jeżeli nakaz nie zostanie spełniony, inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć karę grzywny. Co więcej, może – według nowelizacji Prawa budowlanego (art. 59i) – nałożyć ją wielokrotnie, jeśli samowola budowlana nie zostanie rozebrana. Wysokość pierwszej grzywny może oscylować od kilkudziesięciu tysięcy złotych do nawet miliona złotych. 

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Nowelizacja Prawa budowlanego przewiduje dwie ścieżki dla legalizacji samowoli budowlanej. Pierwsza z nich dotyczy budynków nowych, druga - obiektów wybudowanych co najmniej 20 lat temu (tzw. abolicja budowlana).

Aby dokonać legalizacji nowszego obiektu, potrzebne jest skompletowanie i dostarczenie do nadzoru budowlanego odpowiednich dokumentów. Do najważniejszych z nich należą:

• zaświadczenie od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo - w przypadku jego braku - z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (w trzech egzemplarzach),
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt techniczny (dwa egzemplarze).

Po weryfikacji dokumentów i uiszczeniu opłaty legalizacyjnej, organ wydaje decyzję legalizującą samowolę. Procedurą zwolnioną od opłat jest uproszczona legalizacja samowoli budowlanej.

Opłata legalizacyjna - ile kosztuje zalegalizowanie samowoli?

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od typu obiektu budowlanego oraz charakteru samowoli. Jej wniesienie jest warunkiem koniecznym do legalizacji.

• W przypadku budowy bez wymaganego zgłoszenia (np. domek letniskowy do 70 m²), opłata wynosi 2500 zł lub 5000 złotych, w zależności od rodzaju obiektu.
• W przypadku budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, opłata jest znacznie wyższa. Oblicza się ją mnożąc stawkę 500 złotych przez 50 i przez odpowiednie współczynniki (kategorii i wielkości obiektu) podane w załączniku do ustawy. Może to być kwota od kilkudziesięciu tysięcy do nawet miliona złotych.

Co ważne, uchylono stary art. 90 Prawa budowlanego, który przewidywał karę pozbawienia wolności za czyny związane z samowolą budowlaną. Obecnie sankcje mają charakter administracyjny.

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej, czyli abolicja budowlana

Prawo budowlane umożliwia również uproszczoną legalizację samowoli budowlanej, czyli tzw. abolicję budowlaną. Jest ona wszczynana z urzędu przez nadzór budowlany lub na wniosek właściciela. Najważniejszym warunkiem jest data powstania obiektu - abolicja budowlana obowiązuje jedynie budynki, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu.

Do kolejnych warunków wszczęcia procesu abolicji budowlanej należą:

1. brak wydania w przeszłości ostatecznej decyzji o nakazie rozbiórki budynku,
2. przedstawienie nadzorowi budowlanemu przez właściciela lub zarządcę budynku kompletu dokumentów: oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej. Ta ostatnia musi być sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i zaświadczać, że budynek nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz może być bezpiecznie użytkowany.

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Wiele osób zadaje sobie pytanie o przedawnienie samowoli budowlanej. Obecne przepisy mówią jasno: samowola budowlana nie ulega przedawnieniu. Oznacza to, że organ nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie w sprawie nielegalnego obiektu w dowolnym momencie. Jednak upływ czasu ma znaczenie - po 20 latach od zakończenia budowy otwiera się możliwość skorzystania z bezpłatnej, uproszczonej procedury legalizacyjnej.

Zgłoszenie samowoli budowlanej na cudzym gruncie

Co w sytuacji, gdy samowola budowlana występuje na cudzym gruncie? W takim przypadku należy zgłosić naruszenie przepisów do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jest to istotne, ponieważ warunkiem koniecznym do przeprowadzenia jakiejkolwiek procedury legalizacyjnej jest wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeśli osoba, która dopuściła się samowoli, nie posiada takiego prawa, legalizacja jest niemożliwa, a organ musi wydać nakaz rozbiórki.

Podsumowanie

Reforma Prawa budowlanego z 2020 roku wprowadziła jasne i wciąż obowiązujące zasady postępowania wobec samowoli budowlanych. O ile zmianie nie uległa sama definicja samowoli i rola organu nadzoru budowlanego, o tyle uporządkowano procedury dotyczące jej legalizacji.

Najważniejszą z nich jest możliwość abolicji budowlanej, czyli uproszczonej i bezpłatnej legalizacji dla budynków, które zostały wybudowane co najmniej 20 lat temu.

Warto pamiętać, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, a jej konsekwencje mogą być bardzo dotkliwe finansowo, dlatego każdą inwestycję należy prowadzić zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Źródła

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity na wrzesień 2025 r. - Dz. U. z 2025 r. poz. 418) [https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220001557]
2. https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/561