Budowa domu na działce rolnej: co można wybudować w 2022?

   02.11.2022

Interesuje Cię budowa domu na działce rolnej? Sprawdź, jakie zasady obowiązują w 2022 roku. Wyjaśniamy, kto może wybudować dom w takim miejscu, jak odrolnić działkę i jaki dom możemy wybudować na zgłoszenie. Kompletny przewodnik!

Spis treści:

Czym jest działka rolna i kto może ją kupić?

Działka rolna to rolnicze gospodarstwo rolne. Zgodnie z Konstytucją podlega ono szczególnej ochronie. Nieruchomość rolna jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. 

Czy każdy może kupić działkę rolną? To zależy. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczą m.in. działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Każdy może więc nabyć ziemię rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, bo w ogóle nie podlega ona pod ustawę. Zdarza się to jednak bardzo rzadko - niezbyt często ktokolwiek sprzedaje ziemię rolną o tak małej powierzchni.  

Możliwy i całkiem prosty jest też zakup działki rolnej do 1 ha powierzchni. Może ją kupić każdy, niezależnie od tego, czy jest rolnikiem, czy nie. Natomiast, aby kupić nieruchomość powyżej 1 ha, należy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub posiadać status rolnika.

Temat zakupu działki rolnej powyżej 1 ha jest dość skomplikowany. Jeśli nie odziedziczyłeś takiej nieruchomości, planujesz jej zakup na cele np. budowy domu – należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami. 

Rolnicy, którzy zajmują się uprawą na terenach rolnych, mają kwalifikacje rolnicze i od 5 lat mieszkają w danej gminie, mogą kupić działki bez żadnego dodatkowego pozwolenia. Zakup gruntu powyżej 1 ha przez osobę niezajmującą się rolą jest możliwy tylko, jeśli KOWR wyrazi na to zgodę.

Czy na działce rolnej można postawić domek letniskowy bez pozwolenia?

Na działce rolnej budynek mieszkalny może postawić rolnik, pod warunkiem, że będzie to tzw. zabudowa zagrodowa, czyli budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Bez zmiany przeznaczenia gruntów żadna inna osoba nie może wybudować domu na gruntach rolnych. 

Jeśli planujemy budowę domu – mieszkalnego czy letniskowego – na działce rolnej, najpierw warto zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego i sprawdzić, czy dany teren jest przeznaczony pod uprawy, czy pod zabudowę. W przypadku, gdy w planie teren jest przeznaczony na uprawę, jedyna możliwość to zmiana istniejącego planu. Należy złożyć wniosek do gminy, ale niekoniecznie zostanie on uwzględniony. 

Przepisy miejscowe pozwalają na postawienie budynku. Domek letniskowy na działce rolnej można postawić, jeśli będzie miał on maksymalnie 70 m2 powierzchni, będzie wolnostojący i parterowy. Co ważne - budynek nie może mieć fundamentów! Większe metraże wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. 

W większości gmin nadal nie uchwalono planów zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i wyłączenie działki z produkcji rolnej. W przypadku ziem klasy I-III wymagana jest zgoda ministra właściwego ds. rozwoju wsi, w przypadku ziem o niższej klasie – decyzja starosty. 

Jakie warunki trzeba spełnić, aby móc postawić domek rekreacyjny na gruntach rolnych

Załóżmy, że posiadasz działkę rolną lub zamierzasz kupić grunt do 1 ha. Najłatwiej będzie wybudować dom w przypadku, gdy gmina ma uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego i działka, na której planujesz budowę, jest w nim określona jako przeznaczona pod zabudowę np. letniskową lub rekreacyjną.

Jeżeli jednak plan nie przewiduje takiej zabudowy i działka jest określona jako rolna, należy wystąpić o zmianę przeznaczenia. To dość skomplikowany proces. 

Zmiana przeznaczenia działki rolnej

Jeśli działka jest ujęta jako grunt rolny w kategorii I, II lub III, to zmiana jej przeznaczenia będzie praktycznie niemożliwa, bo wymaga zmian w planie zagospodarowania, który zatwierdza minister. Procedura może trwać bardzo długo i nie ma określonego terminu na rozpatrzenie takiego wniosku.

W przypadku, gdy posiadasz działkę gruntu rolnego o kategorii V, V lub VI wystarczy decyzja starosty o zmianie przeznaczenia działki. Pamiętaj również o wystąpieniu o decyzję o warunkach zabudowy. 

Domek rekreacyjny na gruntach rolnych

W przypadku, gdy grunt w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę lub zmieniliśmy przeznaczenie gruntu i uzyskaliśmy odpowiednie warunki zabudowy, pozostanie nam zgłoszenie budowy domku letniskowego

Domek rekreacyjny uznawany jest w przepisach prawa za budynek rekreacji indywidualnej. Oznacza to, że może być zamieszkiwany sezonowo i w celach rekreacyjnych.

Czy możemy postawić domek rekreacyjny na gruncie rolnym? Tak, o ile – jak wspomnieliśmy wyżej – teren określono w planie zagospodarowania przestrzennego jako teren pod zabudowę lub jeśli uzyskaliśmy odpowiednią decyzję warunków zabudowy. 

Czy wymagane jest pozwolenie na budowę domku rekreacyjnego na działce rolnej? Nie zawsze. Jeśli planujesz budowę domku o powierzchni do 70 m2, można zastosować procedurę zgłoszenia budowy. 

Może Cię zainteresować: Dom bez pozwolenia do 70m2. Wszystko o przepisach budowy

Domek na zgłoszenie na działce rolnej – do ilu metrów?

W stosunku do budowy domków rekreacyjnych obowiązują pewne ograniczenia. Na zgłoszenie można wybudować nie więcej niż 1 domek na każde 500 m2 działki.

Do tej pory możliwe było wybudowanie domku letniskowego o powierzchni maksymalnej do 35 m2 na zgłoszenie – czyli bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Po nowelizacji przepisów prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (przepisy weszły w życie 3 stycznia 2022 r.) możliwe jest wybudowanie domku letniskowego do 70 m2 na podstawie zgłoszenia.

Budowa domku letniskowego na zgłoszenie krok po kroku

Parterowe domki letniskowe o powierzchni zabudowy do 70 m2, z rozpiętością elementów konstrukcyjnych do 6 m, wysięgiem wsporników do 2 m można budować na samo zgłoszenie. Należy pamiętać, że na każde 500 m2 działki możemy wybudować tylko jeden taki obiekt.

Przed zgłoszeniem należy sprawdzić, jaki domek możemy wybudować na działce. Dokładne parametry, np. kąt nachylenia dachu, określane są często w planie zagospodarowania przestrzennego - a w przypadku jego braku - w warunkach zabudowy. Należy mieć to na uwadze, podczas wybierania domku, który chcemy kupić lub wybudować.

Co można postawić na działce rolnej? Przykładowe realizacje

By móc wybudować domek letniskowy na zgłoszenie, trzeba dopilnować, by spełniał on kilka ważnych wymogów. Po pierwsze musi być to budynek wolnostojący, zatem nie może być on połączony z innymi obiektami budowlanymi i nie może mieć w swojej konstrukcji żadnych elementów innych obiektów budowlanych.

Przykładowe domki do 35 m2, które możesz wybudować na zgłoszenie:

Jeśli chcesz skorzystać z opcji budowy na zgłoszenie, pamiętaj, by budynek był parterowy. Nie można zatem wybudować domku letniskowego z więcej niż jedną kondygnacją, strychem, antresolą czy poddaszem użytkowym. 

Warto pamiętać, że do powierzchni zabudowy nie wlicza się domków na narzędzia, altan, szop, szklarni – jeśli będą one oddzielnymi, niezależnymi obiektami. Muszą mieć oddzielne ściany. Budując domek letniskowy, warto rozważyć zatem zwiększenie przestrzeni na np. narzędzia ogrodowe czy relaks z przyjaciółmi. Świetnie sprawdzą się do tego np. altany otwarte

Co ciekawe, do powierzchni domku nie wlicza się też podziemnych części budynku oraz garaży. Na zgłoszenie możemy wybudować domek letniskowy z drewnianym garażem czy piwnicą znacznie przekraczającymi rozmiar samego budynku.

Dokumenty potrzebne do zgłoszenia budowy domku letniskowego

Do zgłoszenia budowy domku letniskowego należy dołączyć:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • odpowiednie szkice lub rysunki – chodzi tu o takie rysunki/szkice jak rzut budynku czy elewacje, a także rysunek pokazujący usytuowanie budynku na działce. Ten ostatni warto zrobić na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej (mapa taka jest do uzyskania w wydziale geodezji urzędu miasta). Rysunki powinny zawierać wymiary budynku, jego odległość od granic działki i innych charakterystycznych obiektów (np. innych budynków na naszej działce i działkach sąsiednich);
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami – w niektórych przypadkach może się okazać, że oprócz ww. dokumentów będą potrzebne pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami;
  • oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową – jeśli nie zdecydujemy się na ustanowienie kierownika budowy;
  • oświadczenie o kompletności dokumentacji dołączonej do zgłoszenia.

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami, w przypadku, gdy rezygnujemy z kierownika budowy, inwestor ponosi odpowiedzialność za całe przedsięwzięcie.

Jak dokonać zgłoszenia budowy domku letniskowego?

Budowę domku letniskowego do 70 m2 zgłaszamy w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu. Do budowy możemy przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia. Mamy maksymalnie 3 lata na to, aby rozpocząć roboty budowlane. 

Podsumowanie: jaką zabudowę wybrać na działkę rolną?

Na działce rolnej nie można (jeśli nie jest się rolnikiem) wybudować żadnego obiektu. Po zmianie przeznaczenia gruntu lub uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy dobrym rozwiązaniem zagospodarowania działki będzie wybór np. domku letniskowego.

W takim przypadku możemy skorzystać z uproszczonej procedury budowy na zgłoszenie. Można wybudować domek letniskowy wolnostojący, parterowy o powierzchni do 70 m 2. Należy pamiętać, by zachować wymóg budowy 1 takiego obiektu na każde 500 m 2 działki. 

Podstawa prawna: 

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 471, poz. 782, poz. 1086, poz. 1378, Dz. U. z 2021 r., poz. 11)
  • Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1161, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 471)
  • Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1655; zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r. poz. 2320, Dz. U. z 2021 r., poz. 234)
  • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, zmieniony przez: Dz. U. z 2020 r., poz. 2127, poz. 2320, Dz. U. z 2021 r. poz. 11, poz. 234, poz. 282).
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, zmieniony przez: Dz. U. z 2020  r., poz. 1608, poz. 2351 ).