Dom bez pozwolenia do 70m2. Wszystko o przepisach budowy
(Aktualizacja na wrzesień 2025) Chcesz wybudować dom do 70 m² bez pozwolenia na budowę? To możliwe dzięki przepisom, które od 2022 roku znacznie uprościły formalności. W przypadku budynku mieszkalnego na własne potrzeby możesz nawet zrezygnować z zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Dom bez pozwolenia 70m2 - od kiedy taka budowa jest możliwa?
Od 3 stycznia 2022 roku obowiązują przepisy pozwalające na budowę określonych budynków o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez uzyskania pozwolenia na budowę. Ustawa wprowadziła uproszczone procedury oparte na zgłoszeniu z projektem budowlanym. W przypadku budynków mieszkalnych zniesiono też obowiązek ustanawiania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Wcześniejsze przepisy pozwalały na postawienie na zgłoszenie co najwyżej nieruchomości 35-metrowej.
Co zmieniło się w przepisach między 2022 a 2025 rokiem?
Zasadnicze przepisy dotyczące budowy domów mieszkalnych i rekreacyjnych do 70 m² na zgłoszenie, które weszły w życie na początku 2022 roku, pozostały niezmienione. Oznacza to, że kluczowe warunki, takie jak limit powierzchni, cel mieszkaniowy dla budynków jednorodzinnych czy wymogi dotyczące liczby kondygnacji, są nadal takie same. Jednak w latach 2022-2025 Prawo budowlane przeszło szereg innych modyfikacji, z których najważniejsza dla inwestora to postępująca cyfryzacja procesu budowlanego.
Największą praktyczną zmianą jest rozwój i upowszechnienie portalu e-Budownictwo, za pośrednictwem którego można już składać elektronicznie większość wniosków i zgłoszeń. Wprowadzono również Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB), który stopniowo zastępuje wersję papierową (zgodnie z art. 47v ustawy Prawo budowlane, papierowe dzienniki będą wydawane tylko do końca 2029 roku). Pozostałe nowelizacje dotyczyły głównie dostosowania prawa do nowych technologii, np. instalacji wodorowych (art. 29 ust. 1 pkt 2 lit. f) czy większych instalacji fotowoltaicznych, ale nie wpłynęły one bezpośrednio na procedurę budowy samego domu do 70 m².
Podsumowując, dla osoby planującej budowę domu do 70 m² na zgłoszenie, wymagania merytoryczne są takie same jak w 2022 roku, ale sam proces stał się bardziej cyfrowy i dostępny online.
Co oznacza uproszczona procedura dla budowy domów do 70m2
Celem ustawy jest zapewnienie prostszych narzędzi prawnych, pozwalających na szybką realizację niewielkich budynków mieszkalnych oraz rekreacyjnych. Główne założenia to zmniejszenie formalności i przyspieszenie procesu inwestycyjnego. Należy jednak pamiętać, że przepisy wyraźnie rozróżniają budynki mieszkalne jednorodzinne od budynków rekreacji indywidualnej, nakładając na inwestora odmienne obowiązki w zależności od rodzaju i przeznaczenia obiektu.
Nowe zapisy w ustawie to bardzo duże ułatwienia. Wyjaśnijmy, jakich formalności będzie teraz wymagała budowa domów 70 m kw. bez pozwolenia. Szczegółowe wytyczne można znaleźć na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Dom mieszkalny a budynek rekreacyjny do 70m² - kluczowe różnice w przepisach
To najważniejsza kwestia, którą należy zrozumieć. Mimo że oba typy budynków mają do 70 m² powierzchni zabudowy i powstają na zgłoszenie, podlegają innym regulacjom Prawa budowlanego. Mylenie tych procedur może prowadzić do poważnych błędów formalnych.
1. Budynek mieszkalny jednorodzinny do 70 m²
Ta procedura dotyczy wyłącznie wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora [Podstawa prawna: Art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy Prawo budowlane].
- Wymagane oświadczenia: Inwestor musi złożyć pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, że budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wyklucza to budowę na sprzedaż lub wynajem.
- Kierownik budowy: Nie ma obowiązku jego ustanawiania, ale inwestor przejmuje na siebie pełną odpowiedzialność za prowadzenie budowy.
- Warunki zabudowy (WZ): Jeśli na działce nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), konieczne jest uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Urząd ma 21 dni na jej wydanie.
- Obsługa geodezyjna: Jest to procedura wymagająca pełnej obsługi geodezyjnej, która obejmuje geodezyjne wyznaczenie projektu w terenie przed rozpoczęciem robót oraz geodezyjną inwentaryzację powykonawczą po ich zakończeniu [Podstawa prawna: Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane].
2. Budynek rekreacji indywidualnej (domek letniskowy) do 70 m²
Ta procedura dotyczy wolno stojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej, czyli przeznaczonych do okresowego wypoczynku [Podstawa prawna: Art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy Prawo budowlane]. W tej kategorii nie ma wymogu budowy na "własne cele mieszkaniowe".
- Wymóg kondygnacji: Budynek musi być parterowy.
- Warunki zabudowy (WZ): Obowiązek uzyskania decyzji o WZ (gdy brak MPZP) zależy od wielkości. Jest wymagany dla budynków o powierzchni zabudowy powyżej 35 m² do 70 m². Budynki do 35 m² są z tego obowiązku zwolnione.
- Obsługa geodezyjna: Wymogi są znacznie uproszczone w porównaniu do budynku mieszkalnego:
- Dla budynku do 35 m² - nie ma obowiązku ani wyznaczania w terenie, ani inwentaryzacji powykonawczej.
- Dla budynku powyżej 35 m² do 70 m² - wymagana jest tylko geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza. Nie ma obowiązku geodezyjnego wyznaczania projektu przed budową [Podstawa prawna: Art. 43 ust. 1aa ustawy Prawo budowlane].
Domy bez pozwolenia - co oznacza uproszczona procedura?
Uproszczona procedura oznacza, że budowę domu o powierzchni zabudowy do 70 m2 można wykonać na podstawie zgłoszenia - bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku budynku mieszkalnego (art. 29.1.1a), ustawa eliminuje też możliwość zgłoszenia przez organ sprzeciwu do zgłoszenia. Do budowy można przystąpić od razu po doręczeniu urzędowi kompletu dokumentów.
Co to wszystko oznacza w praktyce?
Ułatwiona forma zawiadamiania odpowiednich organów
Budowa domów do 70 m2 jest teraz znacznie prostsza. Inwestor zawiadamia organ nadzoru budowlanego oraz projektanta o planowanym terminie rozpoczęcia robót. Budowę można rozpocząć po dostarczeniu odpowiedniemu urzędowi zgłoszenia i kompletu wymaganych dokumentów.
Zgodność z planem zagospodarowania i wymogi geodezyjne
Postawienie domu bez pozwolenia (w tak zwanym uproszczonym trybie) musi być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nie istnieje, dla budynków mieszkalnych do 70m² oraz rekreacyjnych powyżej 35m² należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Oczywiście budowa musi też być zgodna z przepisami technicznymi, m.in. dotyczącymi zachowania odpowiednich odległości od granic działki.
Zgodnie z zapisami nowej ustawy, dla budynków mieszkalnych do 70 m², urzędnicy administracji architektoniczno-budowlanej nie sprawdzają zgodności projektu z ustaleniami MPZP czy decyzji WZ. Odpowiedzialność za tę zgodność w całości spoczywa na projektancie i inwestorze.
Ograniczenia w budowie domów na zgłoszenie
Nowe przepisy określają, że domy (zarówno mieszkalne z pkt 1a, jak i rekreacyjne z pkt 16) mają być budynkami wolnostojącymi. Ustawa określa również dopuszczalną gęstość zabudowy. Liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m² powierzchni działki [Podstawa prawna: Art. 29 ust. 1 pkt 1a oraz pkt 16 ustawy Prawo budowlane]. Ma to zapobiegać budowie całych osiedli w uproszczonej procedurze.
Wzór formularza wniosku
3 stycznia 2022 roku weszło w życie także rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii. Dotyczy ono określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. Rozporządzenie określa jednolity wzór wniosku - tak, by każdy mógł poprzez aplikację e-Budownictwo złożyć online wniosek o decyzję o warunkach zabudowy. Nie trzeba wybierać się w tym celu do urzędu lub na pocztę. Wszystko zorganizujemy wygodnie z własnego domu.
Niezbędne oświadczenia (dotyczy domu mieszkalnego do 70 m²)
Do wybudowania domu mieszkalnego bez pozwolenia niezbędne są następujące oświadczenia:
- że budowa ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej),
- że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna,
- że inwestor bierze na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli nie ustanowi kierownika budowy.
Oznacza to, że na przykład dopilnowanie sporządzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej będzie spoczywać na inwestorze. Projektant z kolei, w ramach nadzoru autorskiego, ma sprawdzać kolejne etapy realizacji domu 70 m².
Pamiętajmy jednak, że nie wszyscy projektanci są odpowiednio przygotowani merytorycznie do wykonania wymaganej oceny technicznej. W tym zakresie fachowcy uzyskują specjalne uprawnienia do kierowania budową i robotami budowlanymi. Rekomendujemy skorzystanie z ich usług mimo braku takiej konieczności, by nie obniżyć standardów bezpieczeństwa.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy
W przypadku budynku mieszkalnego budowanego w uproszczonej procedurze, do użytkowania można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (jeżeli organ nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia). Jeśli budowa została zrealizowana bez nadzoru kierownika budowy, do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć:
- oświadczenie o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i wszystkich lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami,
- oświadczenie o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Nasza galeria, czyli projekty domów do 70 m2
Przygotowaliśmy dedykowaną galerię z projektami domów do 70 m kw., które można budować na zgłoszenie. Projekty Sodas będą odpowiednie dla każdego, kto marzy o domu na miarę swoich potrzeb i możliwości finansowych.
W naszej galerii prezentujemy tanie w budowie domki ogrodowe oraz domy do 70 m2, czyli nasze najpopularniejsze kolekcje projektów, odpowiadające na różne potrzeby inwestorów.
Duże doświadczenie pozwala przygotować nam projekty różne pod względem estetyki, architektury i rozwiązań.
Dom bez pozwolenia 70m2 - koszt wszystkich formalności
W razie wątpliwości warto sięgnąć do aktualnych przepisów lub skontaktować się z właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej. Przygotujemy projekt oraz wycenę, gdyż koszt domu na zgłoszenie jest kwestią indywidualną, a ostateczna cena zależy od wielu czynników.
Podstawa prawna
Informacje zawarte w artykule opierają się na stanie prawnym obowiązującym we wrześniu 2025 r. Zalecamy zawsze weryfikować aktualność przepisów bezpośrednio przed rozpoczęciem inwestycji.
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (należy szukać aktualnego tekstu jednolitego, np. w systemie ISAP).
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (należy szukać aktualnego tekstu jednolitego).
